Nội dung chính
Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước một bước ngoặt lớn khi ngân hàng không còn ưu tiên vay vốn, khiến lãi suất tăng và các doanh nghiệp phải đối mặt với những rào cản mới.
Bất động sản không còn là lĩnh vực ưu tiên vay vốn
Theo TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, ngân hàng chỉ ưu tiên vay cho nhà ở xã hội và khu công nghiệp. Các dự án bất động sản thương mại, nhà ở trung và cao cấp sẽ phải chịu mức lãi suất cao hơn, vì chúng không nằm trong danh mục ưu tiên.
Hệ số K và bảng giá đất: Rào cản lớn nhất cho doanh nghiệp
Tại Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026 (VREF 2026), ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT CTCP GP Invest, nhấn mạnh giá đất đang tăng mạnh do áp dụng bảng giá đất mới. Ở Hà Nội, giá đất lên tới hơn 700 triệu đồng/m², trong khi ở TP.HCM vượt 600 triệu đồng/m². Những mức giá này được tính dựa trên bảng giá 2014 nhân với hệ số điều chỉnh mới, nhưng hệ số K vẫn chưa được công bố, tạo ra bất ổn chi phí cho dự án.
Ông Hiệp đề xuất: rút ngắn thời gian công bố hệ số K (không quá 6 tháng) và thiết lập cơ chế điều chỉnh hợp lý để tránh việc doanh nghiệp nhận đất nhưng không thể thanh toán phí sử dụng.
Nghị quyết 254/2025/QH15: Giải quyết các vướng mắc về đất đai
Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội, ông Phan Đức Hiếu, giải thích Nghị quyết 254 tập trung vào 5 nhóm điều chỉnh trọng tâm:
- Tiếp cận quỹ đất: Nhà nước thu hồi một phần đất chưa hoàn thành 100% nếu dự án đã hoàn thành hơn 75% diện tích và người sử dụng.
- Thu hồi đất: Đảm bảo bồi thường và hỗ trợ tái định cư, đồng thời loại trừ các dự án khẩn cấp, quan trọng quốc gia.
- Đấu giá/đấu thầu: Không yêu cầu quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, giảm thời gian chuẩn bị dự án.
- Áp dụng bảng giá đất đồng nhất: Thay thế việc dùng đồng thời bảng giá và giá cụ thể, cho phép hình thức thuê đất trả tiền một lần hoặc trả hàng năm.
- Cắt giảm thủ tục hành chính: Giảm bớt các bước không cần thiết khi áp dụng giảm tiền sử dụng đất.
Đề xuất bổ sung hình thức trả tiền thuê đất theo năm
Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch VNREA, kêu gọi thêm hình thức trả tiền thuê đất theo một số năm, giúp doanh nghiệp cân đối dòng tiền và lập kế hoạch tài chính dài hạn. Đồng thời, doanh nghiệp nên được thế chấp quyền sử dụng đất tương ứng với khoản tiền thuê đã nộp để tăng khả năng tiếp cận vốn.
Ông Khôi cũng nhấn mạnh: “Quy hoạch cần gắn với cơ cấu kinh tế tổng thể, tránh chỉ tập trung vào xây nhà ở mà không có tầm nhìn dài hạn, vì sẽ gây lãng phí nguồn lực xã hội.”
Dự báo lãi suất và xu hướng tài chính bất động sản năm 2025‑2026
Theo TS Cấn Văn Lực, tín dụng bất động sản năm 2025 sẽ tăng 22%, cao hơn mức tăng trung bình 18,5% của toàn hệ thống ngân hàng. Cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản tăng 24%, trong khi vay mua, sửa nhà tăng 14‑15%. Do huy động vốn ngân hàng chỉ tăng 14,5%, các ngân hàng sẽ điều chỉnh lãi suất lên, tạo ra một mặt bằng lãi suất mới cho thị trường.
Mặc dù nguồn vốn không thiếu – năm 2025 các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 123,5 nghìn tỷ đồng trái phiếu, tăng 40% so với 2024 – nhưng tổng dư nợ bất động sản chiếm khoảng 24% tổng dư nợ nền kinh tế, khiến áp lực lãi suất tăng còn tiếp diễn.
Định danh bất động sản: Công cụ giảm đầu cơ và minh bạch hoá thị trường
Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, cho biết Thủ tướng đã ban hành Nghị định 357, lần đầu tiên triển khai định danh bất động sản bằng mã số. Mã này gắn liền từ khâu thu mua đất, triển khai dự án, giao dịch cho tới cấp giấy chứng nhận, giúp giảm hiện tượng “hai giá” và ngăn chặn đầu cơ.
Định danh cũng mở rộng sang môi giới, thay thế chứng chỉ hành nghề bằng mã cá nhân, nâng cao trách nhiệm và niềm tin của nhà đầu tư.
Trích dẫn từ giám đốc tài chính nhà ở Nhật Bản, ông Takayama Yasushi, cho thấy việc xây dựng nhà ở xã hội bền vững cần tầm nhìn 50‑100 năm, hỗ trợ tài chính lãi suất thấp, vay dài hạn và phối hợp với chính quyền địa phương – những bài học mà Việt Nam có thể áp dụng.
Kết luận: Chiến lược thích nghi cho doanh nghiệp bất động sản
Do ngân hàng không ưu tiên vay vốn và lãi suất đang tăng, các doanh nghiệp cần:
- Thận trọng trong đầu tư dàn trải, tập trung vào phân khúc nhà ở trung cấp, xã hội – những sản phẩm còn thiếu hụt.
- Áp dụng Nghị quyết 254 để rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án và tối ưu chi phí đất.
- Đàm phán các hình thức trả tiền thuê đất linh hoạt, sử dụng quyền thế chấp đất để tiếp cận vốn.
- Tham gia sớm vào giai đoạn lập quy hoạch, đảm bảo dự án phù hợp với chiến lược quốc gia.
- Theo dõi và dự báo xu hướng lãi suất để điều chỉnh cấu trúc tài chính kịp thời.
Bạn có câu hỏi nào về cách tối ưu nguồn vốn trong môi trường lãi suất tăng? Hãy để lại bình luận hoặc liên hệ với chúng tôi để nhận tư vấn chi tiết.
