Đất thương mại dịch vụ đang ngày càng trở thành một nguồn lực sinh lời hiệu quả hơn so với đất ở, với mức tăng trưởng ấn tượng hơn 100% trong thập kỷ qua, đạt trên 50.000 ha. Tuy nhiên, đằng sau sức hấp dẫn của loại đất này là những vấn đề nan giải về pháp lý, đặc biệt là thời hạn sử dụng và hình thức trả tiền thuê đất, đang kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản.

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết đất thương mại dịch vụ đóng vai trò quan trọng trong quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng hiện đại, phát triển dịch vụ, thương mại, đô thị hóa và hội nhập. Ở các quốc gia phát triển, đất thương mại dịch vụ được quy hoạch bài bản, sử dụng hiệu quả để hình thành nên các trung tâm tài chính, dịch vụ logistics, hạ tầng tiêu dùng – giải trí, khu phức hợp thương mại – lưu trú – giáo dục – y tế…

Ở Việt Nam, dù đã xuất hiện nhiều mô hình sáng tạo trên đất thương mại dịch vụ như shophouse, condotel, officetel, trung tâm thương mại, tổ hợp logistics…, đất thương mại dịch vụ vẫn còn nhiều hạn chế. GS. TS. Hoàng Văn Cường, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, phân tích đất ở chủ yếu phục vụ nhu cầu chỗ ở, có thể tạo ra giá trị sử dụng, nhưng khả năng sinh lợi kinh tế là hạn chế. Còn đất thương mại dịch vụ thì tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế, thúc đẩy sản xuất, tạo việc làm, đóng góp ngân sách, góp phần hình thành các trung tâm kinh tế phát triển sôi động.

Tuy nhiên, đất thương mại dịch vụ cũng đối mặt với nhiều thách thức. PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, cho biết về đất thương mại dịch vụ, Luật Đất đai 2024 có Điều 206 quy định về loại đất này, được xếp vào nhóm đất phi nông nghiệp. Tuy nhiên, vẫn phải dẫn chiếu những điều khoản khác, bởi đất thương mại dịch vụ thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.

Ông Nguyễn Kiệt, Giám đốc Khối Tài chính Kinh doanh Tập đoàn Bcons, chia sẻ thực tế vướng mắc về pháp lý và thực thi khi triển khai các dự án thương mại dịch vụ. Thông tin pháp lý chưa thực sự rõ ràng khiến khách hàng còn rất dè dặt khi mua loại hình bất động sản này. Họ lo ngại căn hộ thương mại dịch vụ không được cấp sổ hồng, hoặc có thì cũng chỉ có thời hạn 50 năm, không phải sở hữu lâu dài như căn hộ ở.

Để tháo gỡ những vướng mắc này, TS. Nguyễn Văn Khôi kiến nghị cần sửa đổi, bổ sung các quy định về thời hạn sử dụng đất, điều kiện gia hạn, chuyển nhượng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… cho sản phẩm hình thành trên đất thương mại dịch vụ. Đồng thời, đề xuất xây dựng hành lang pháp lý rõ ràng cho các mô hình bất động sản mới như officetel, condotel, nhà phố thương mại… nhằm tháo gỡ rào cản tâm lý và tạo thuận lợi cho đầu tư.

Trong bối cảnh sự phát triển không ngừng của tiền kỹ thuật số và sự thay đổi trong các quy định tài chính toàn cầu, các tổ chức tài chính truyền thống đang ngày càng quan tâm đến việc tham gia vào lĩnh vực tài sản kỹ thuật số. Sự ra đời của các quy định mới, như Đạo luật GENIUS, đã mang lại sự rõ ràng về quy trình quản lý cho các stablecoin, một loại tiền kỹ thuật số được thiết kế để duy trì giá trị ổn định thông qua việc gắn với giá trị của một tài sản dự trữ như tiền tệ fiat hoặc hàng hóa.

Các ngân hàng và tổ chức tài chính truyền thống trước đây thường thể hiện sự thận trọng đối với tài sản kỹ thuật số do sự không rõ ràng về quy định và rủi ro liên quan. Tuy nhiên, với sự tiến hóa của công nghệ blockchain và sự rõ ràng về quy định ngày càng tăng, các tổ chức này đã bắt đầu nhận ra tiện ích của stablecoin trong việc hiện đại hóa các quy trình thanh toán, giữ chân khách hàng và cạnh tranh với các công ty fintech trong lĩnh vực công nghệ blockchain.

Khi tham gia vào việc hỗ trợ thanh toán stablecoin, các ngân hàng phải đối mặt với một loạt rủi ro mới, bao gồm rủi ro tín dụng, rủi ro thanh khoản, rủi ro hoạt động và rủi ro danh tiếng. Để giảm thiểu những rủi ro này và đảm bảo sự tham gia an toàn, các ngân hàng cần xây dựng một khuôn khổ toàn diện bao gồm con người, quy trình và công nghệ phù hợp.

Bốn loại rủi ro chính liên quan đến stablecoin mà các ngân hàng cần quan tâm bao gồm rủi ro quy định và tuân thủ, rủi ro an ninh mạng, rủi ro hoạt động, và rủi ro thanh khoản cũng như rủi ro đối tác. Đối với rủi ro quy định và tuân thủ, việc có các chuyên viên tuân thủ, luật sư và chuyên gia quan hệ với cơ quan quản lý là rất quan trọng. Họ cũng cần triển khai các quy trình kiểm soát và công nghệ hiện đại như hệ thống theo dõi giao dịch và xác minh danh tính để đảm bảo tuân thủ các quy định.

Rủi ro an ninh mạng là một thách thức lớn khác, và để giảm thiểu rủi ro này, các ngân hàng cần đầu tư vào một đội ngũ an ninh thông tin mạnh mẽ, các chuyên viên an ninh blockchain và các quy trình bảo mật nghiêm ngặt. Công nghệ như hệ thống phát hiện và ngăn chặn tấn công mạng cũng đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ hệ thống của ngân hàng.

Rủi ro hoạt động và rủi ro thanh khoản cũng cần được quan tâm. Các ngân hàng có thể giảm thiểu những rủi ro này bằng cách có một đội ngũ quản lý hoạt động chuyên nghiệp, các quy trình hoạt động chuẩn và công nghệ hỗ trợ như hệ thống theo dõi giao dịch. Ngoài ra, việc có một đội ngũ quản lý thanh khoản và các quy trình đánh giá rủi ro cũng giúp giảm thiểu rủi ro thanh khoản và rủi ro đối tác.

Tóm lại, việc tham gia vào lĩnh vực stablecoin đòi hỏi các ngân hàng phải có một chiến lược toàn diện để giảm thiểu các rủi ro mới xuất hiện. Bằng cách xây dựng một khuôn khổ bao gồm con người, quy trình và công nghệ phù hợp, các ngân hàng có thể tận dụng lợi ích của stablecoin trong khi giảm thiểu rủi ro và đảm bảo sự phát triển bền vững trong lĩnh vực tài chính kỹ thuật số.

Ví dụ về một liên kết